Директор по строительству

Жизненный цикл строительного проекта проходит путь от бизнес-идеи до ввода объекта в эксплуатацию и включает в себя различные этапы, взаимоувязанные между собой.

Подготовка исходно-разрешительной документации, проведение проектно-изыскательских работ, получение разрешений на строительство, организация и контроль за осуществлением строительства объекта требует не только времени, но и специальных знаний. При этом необходимо организовать эффективную работу команды проекта для достижения поставленных целей строительного проекта. Именно поэтому с каждым годом повышаются требования к профессиональным компетенциям управленцев в сфере строительства, где ключевой фигурой выступает Директор по строительству.

Алгоритмы подготовки проектной документации

Перечень сведений, документов и материалов, необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования

• Права на земельный участок
• Копия схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Проект планировки территории, проект межевания территории
• Градостроительный план земельного участка
• Технические требования и условия, подлежащие обязательному исполнению при архитектурно-строительном проектировании
• Документы о финансировании мероприятий по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства
• Схема предполагаемого размещения на земельном участке планируемого к строительству, реконструкции или капитальному ремонту объекта капитального строительства
• Технические условия на подключение (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства
• Договоры с правообладателями существующих линейных объектов, в том числе сетей инженерно-технического обеспечения, в целях их реконструкции, капитального ремонта.
• Ситуационный план 1:2000
• Топографическая карта участка в масштабе 1:500 (со всеми наземными и подземными коммуникациями и сооружениями), согласованная с организациями, эксплуатирующими указанные коммуникации и сооружения
• Материалы, полученные в результате геодезических и картографических работ, выполненных в соответствии с законодательством Российской Федерации
• Результаты инженерных изысканий в соответствии с требованиями (в том числе к составу указанных результатов), установленными законодательством Российской Федерации
• Задание застройщика или технического заказчика на проектирование
• Специальные технические условия

Участники строительного процесса и разграничение их функций, определение ответственности

• Статус Застройщика, Технического Заказчика, Инвестора, подрядчиков (Генподрядчика)
• Градостроительный кодекс о функциях Застройщика (Технического заказчика), лица, осуществляющего подготовку проектной документации (Генерального проектировщика), подрядчиков (Генподрядчика), а также о разграничении обязанностей и ответственности между Заказчиком и Подрядчиком
• Введение понятия специалистов по организации инженерных изысканий, по организации архитектурно-строительного проектирования, по организации строительства
• Порядок возмещения вреда в строительстве

Подготовка проектной документации

• Состав разделов проектной документации объектов капитального
• строительства. Дифференциация количества разделов проектной документации и требований к их содержанию применительно к различным видам объектов (в т. ч. к линейным), а также в зависимости от назначения объектов, видов работ, их содержания, источников финансирования работ и выделения отдельных этапов
• Причины и последствия ошибок при разработке проектной документации
• Типовая проектная документация
• Требования к сметной части проектно-сметной документации. Порядок проверки достоверности заявленной стоимости строительства. Особенности формирования сметной стоимости строительства
• Внесение изменений в проектную документацию
• Ответственность разработчика проектной документации
• Экспертное сопровождение

Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий

• Виды экспертизы проектной документации
• Особенности прохождения экспертизы проектной документации в электронной форме
• Разделение полномочий между федеральным центром и экспертизами субъектов Федерации
• Процедура проведения экспертизы
• Объекты, подлежащие обязательной государственной экспертизе
• Проектная документация и результаты инженерных изысканий, не требующие проведения экспертизы
• Судебный порядок обжалования отрицательного заключения
• Необходимость проведения повторной экспертизы согласно изменениям № 151-ФЗ. Ошибки экспертизы и последствия
• Обновленные основания для признания проектной документации экономически эффективной, предназначенной для повторного использования

Подготовка документации

• Проведение мероприятий с целью получения согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО) объекта капитального строительства
• Получение заключения о соответствии проектной документации сводному плану подземных коммуникаций и сооружений
• Оформление договоров авторского надзора с целью обеспечения соответствия технических решений и технико-экономических показателей объектов капитального строительства решениям и показателям, предусмотренным в утверждённой проектной документации
• Взаимосвязь состава и содержания ППТ, ПМТ, ГПЗУ с подготовкой проектной документации, процедурами получения разрешения на строительство и ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию

Выдача разрешений на строительство

• Разделение полномочий по выдаче разрешений на строительство между различными органами власти
• Особенности градостроительного регламента после 01.07.2019 года
• Организация взаимодействия застройщика (заказчика) с уполномоченными органами при получении разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию
• Порядок обжалования отказа от выдачи разрешения
• Состав и содержание документов для получения Разрешения на строительство
• Выдача разрешений на линейные объекты
• Разрешение на строительство и допустимые случаи строительства без разрешения
• Утверждение исчерпывающего перечня процедур в сфере жилищного строительства и объектов нежилого назначения

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

• Формы технического плана и декларации об объекте недвижимости
• Требования к техническим планам зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства
• Предоставление технического плана построенного объекта, как необходимое условие получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Самовольные постройки

• Последствия создания, легализация, судебная практика
• Критерии отнесения объекта недвижимости к самовольному строительству
• Сохранение самовольных построек на примерах решений высших судов

Бизнес-процессы в строительстве. Договоры строительного подряда

Организация эффективных взаимоотношений со всеми сторонами строительного процесса

• Схемы взаимодействий между участниками строительства. Распределение обязанностей и ответственности сторон. Функции Застройщика, Технического Заказчика, Генерального подрядчика
• Договорная работа. Виды договоров в строительстве и их особенности. EPC контракт, EPCM контракт, PMC контракт. Стратегия раннего старта «open-book»
• Договоры подрядного типа в строительстве: требования законодательства к форме договора, существенные условия договора, права и обязанности сторон, порядок расчетов за выполненные работы, техническая документация и смета, рекомендации по дополнительным положениям, включаемым в договор с целью минимизации рисков
• Способы обеспечения прав заказчика: возмещение потерь, заверения об обстоятельствах, гарантия, поручительство, гарантийное удержание
• Способы обеспечения прав подрядчика: правила документооборота, право на приостановление работ, право на увеличение цены договора, право на отказ от исполнения договора, плата за отказ от договора.
• Сдача-приемка выполненных работ: ошибки при ведении отчетности
• Ошибки при ведении договорной работы
• Расторжение договоров. Судебно-арбитражная практика

Организация строительства

• Основные стадии строительства. Принципы организации строительного производства
• Разработка проекта организации строительства (ПОС). Состав, содержание и порядок разработки стройгенплана
• Разработка проекта производства работ (ППР). Основные различия ПОС и ППР
• Организационно-технологическое моделирование и календарное планирование производственных процессов. Технологические карты трудовых процессов
• Разработка календарных графиков строительства. Оптимизационные задачи календарного планирования. Календарно-сетевые графики строительства

Создание команды строительного проекта

• Модели организации строительства
• Организационная структура строительного проекта: команда Заказчика и команда Подрядчика
• Распределение обязанностей в команде проекта. Организационная структура разбиения работ

Практикум: кейс «Операционный менеджмент в строительстве — разработка корпоративного стандарта управления строительным проектом»

Инженерная подготовка строительной площадки. Строительный контроль при производстве СМ

Инженерная подготовка строительной площадки

• СП 116.13330.2012. Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов. Современные технологии укрепления грунтов армированными геосинтетическими конструкциями
• Расчистка территории. Отвод поверхностных и грунтовых вод. Создание геодезической разбивочной основы
• Размещение на строительной площадке средств вертикального транспорта. Требования по обозначению размеров опасных зон
• Обустройство и содержание строительной площадки: Ограждение строительной площадки , мероприятия по охране труда и технике безопасности, требования по соблюдению норм пожарной безопасности и производственной санитарии
• Временные здания и сооружения, складское хозяйство, временные дороги
• Обеспечение строительных площадок энергоресурсами
• Культура содержания стройплощадок. Показатели качества обустройства и содержания стройплощадок.

Строительный контроль при производстве СМ

• Порядок проведения строительного контроля: основные положения, цели, задачи строительного контроля, термины и определения. Требования градостроительного кодекса РФ и «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» — Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 г.
• Государственный надзор за качеством в строительстве. Ответственность за нарушение порядка направления извещения о начале строительства
• Постановление Правительства РФ от 21 июня 2010 г. N 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства»
• Требования к организации, проводящей строительный контроль
• Требования к лицам, ответственным за осуществление строительного контроля
• Перечень мероприятий, выполняемых Подрядчиком. Перечень мероприятий, выполняемых Застройщиком. Затраты Подрядчика и Застройщика на осуществление строительного контроля

Основные задачи и виды строительного контроля

• Виды строительного контроля. Основные задачи. Требования Технических регламентов
• Входной контроль проектной документации. Требования нормативных документов к составу и качеству проектной документации
• Входной контроль качества строительных материалов. Требования к строительным материалам и изделиям, применяемым в процессе строительства зданий и сооружений
• Правила складирования материалов и конструкций. Журнал входного учета и контроля качества
• Расход материалов при производстве работ и трудноустранимые потери в строительстве
• Операционный контроль. Контроль выполнения строительно-монтажных работ на всех этапах технологического процесса. Разработка схем операционного контроля
• Особенности строительного контроля по видам работ. Разработка Классификатора основных видов дефектов
• Геодезический контроль. Геодезическая проверка соответствия положения конструкций и их частей и элементов проектным требованиям в процессе монтажа
• Лабораторный контроль. Методы и средства неразрушающего контроля качества. Обзор практических пособий по лабораторному контролю
• Приемочный контроль выполненных работ. Приемка скрытых работ и ответственных конструкций
• Приемка Актов выполненных работ по форме КС-2. Спорные вопросы по объемам работ
• Разработка регламента проведения строительного контроля

Исполнительная документация

• Руководящие документы Ростехнадзора и Минстрой к оформлению исполнительной документации с последними изменениями
• Оформление актов скрытых работ и промежуточной приемки ответственных конструкций
• Требования к оформлению журналов работ (общий и специальные журналы)
• Необходимость проведения авторского надзора. В каких случаях?
• Ошибки при ведении исполнительной документации на объекте, их влияние на результаты судебных споров
• Автоматизация строительного контроля и ведения исполнительной документации в строительстве

Практикум: кейс «Операционный менеджмент качества в строительстве — разработка корпоративного стандарта строительного контроля»

Инвестиции и ограничения в КРТ

• Права и обязанности инвестора, заключившего договор о КРТ. Реализация КРТ с привлечением оператора КРТ
• Ограничения, налагаемые на собственников объектов недвижимости и земельных участков, попавших в зону КРТ
• Особенности процедуры изъятия и предоставления компенсации правообладателям земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах КРТ
• Судебная практика. Судебные возможности защиты прав застройщика при нарушениях, допущенных государственными органами

Практикум «Определение градостроительного потенциала земельного участка»

Градостроительное регулирование. Градостроительная документация

• Схемы территориального планирования (СТП). Значение документов территориального планирования
• Генеральный план поселений и городских округов. Внесение изменений в генеральные планы поселений и городских округов Постановление Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2024 г. N 1985 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 2 апреля 2022 г. N 575»
• Нормативы градостроительного проектирования Документы градостроительного зонирования:
• Правила землепользования и застройки(ПЗЗ)
• Виды и состав территориальных зон
• Виды разрешённого использования земельного участка. Классификатор ВРИ.
• Градостроительные параметры
• Внесение изменений в ПЗЗ. Формирование пакета документов, этапы прохождения согласований

Документация по планировке территории

• Подготовка проекта планировки и проекта межевания, внесение изменений.
• Корректировка ППТ в случае нарушений градостроительных решений и параметров при разработке проектной документации и строительстве: размещение ОКС вне границ зон (линейные объекты) и границ земельных участков, превышение предельных показателей градостроительных параметров.
• Необходимость корректировки линий градостроительного регулирования. Особенности использования территорий в границах красных линий

Линейные объекты. Особенности разработки градостроительной документации

• Постановлением Правительства РФ от 02.04.2022 № 5753 , в период с 13.04.2022 до 01.01.2025 ( продлено до 01.01.2026 г.) допускалась подготовка и утверждение документации по планировке территории в отношении линейных объектов федерального и линейных объектов регионального значения, если размещение такого линейного объекта не предусмотрено документами территориального планирования.
• Постановление Правительства РФ от 12.11.2020 № 1816 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, не требуется получение разрешения на строительство…»
• Специальные правила оформления прав на земельные участки для размещения линейных объектов
• Документация, необходимая для строительства линейного объекта



      Особенности получения разрешительной документации и проведения работ по созданию внутриквартальных и межквартальных дорог. Автомобильные дороги как объект капитального строительства. Внутриквартальные и межквартальные дороги.

Зоны с особыми условиями использования территории(ЗОУИТ).

• Реализация проектов в условиях ЗОУИТ.
• Федеральный закон от 03.08.2018 года № 342 ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акта Российской Федерации.», который закрепил исчерпывающий перечень зон с особыми условиями использования территории:
• Зоны охраны объектов культурного наследия
• Приаэродромная территория
• Охранная зона особо охраняемых природных территорий
• Зоны санитарной охраны источников питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения
• Санитарно-защитная зона
• Водоохранная, рыбоохранная зона
• Прибрежная защитная полоса
• Зоны затопления и подтопления

• Влияние непоименованных зон и зон, информация о которых отсутствует в реестре, на реализацию инвестиционных проектов
• Возмещение убытков и выкуп земельного участка и объектов капитального строительства в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории
• Возможности корректировки границ зон с особыми условиями использования территории. Порядок установления санитарно-защитных зон объектов капитального строительства. Порядок изменения или прекращения существования санитарно-защитных зон

Градостроительный анализ земельного участка

• Алгоритм проведения анализа участка
• Градостроительный аудит существующего положения земельного участка в целях использования для реализации девелоперского проекта
• Источники получения сведений для анализа
• Организация единого информационного пространства для участников градостроительной деятельности

Место и роль мастер-планирования в иерархии градостроительных документов

• Перспективы развития мастер-планов
• Механизмы разработки и внедрения мастер-планов

Комплексное развитие территорий

• КРТ жилой застройки
• КРТ нежилой застройки
• Комплексное развитие незастроенной территории
• КРТ по инициативе правообладателей